Hebesatzregister

Dem Hebesatzregister können für alle Gemeinden des Landes Brandenburg grundsätzlich ein Orientierungshebesatz für die Grundsteuer A und ein Orientierungshebesatz für die Grundsteuer B entnommen werden. Die rein rechnerisch ermittelten Orientierungshebesätze spiegeln den Trend zu einem aufkommensneutralen Hebesatz wider. Diese Orientierungshebesätze beinhalten daher weder eine konkrete Empfehlung noch binden sie die jeweiligen Städte und Gemeinden.

Grundlage des Hebesatzregisters ist zum einen das vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelte Ist-Aufkommen der Gemeinden an Grundsteuer A und B im Jahr 2022 und zum anderen das Volumen der Grundsteuermessbeträge ab dem 1. Januar 2025.

Für die Ermittlung des Volumens der Grundsteuermessbeträge ab dem 1. Januar 2025 wurden die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundsteuerfälle einer jeden Gemeinde berücksichtigt, die bis Mitte November 2024 durch die Steuerverwaltung des Landes Brandenburg festgesetzt wurden. Diese Beträge basieren auf den Angaben der Eigentümer in ihrer Grundsteuerwerterklärung, beziehen aber auch die Fälle ein, in denen keine Grundsteuerwerterklärung abgegeben und deshalb eine Schätzung erfolgte oder ein Einspruch erhoben wurde. Daher können zukünftige Änderungen der Grundsteuermessbeträge oder eine erstmalige Festsetzung Auswirkungen auf das Gesamtergebnis der Grundsteuermessbeträge einer Gemeinde haben. Außerdem variiert die Veranlagungsquote – das ist die Quote der erledigten Fälle im Verhältnis zur Fläche – je nach Gemeinde.

Für die Grundsteuer A ist die Aussagekraft der Orientierungshebesätze zum Teil noch stärker eingeschränkt, dies insbesondere aus den folgenden Gründen:

• Es findet ein Wechsel von der Nutzer- zur Eigentümerbesteuerung statt.
• Die Wohnungen in land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sind nicht mehr Teil der Grundsteuer A, sondern fallen nun unter die Grundsteuer B.
• Das Ist-Aufkommen aus der Grundsteuer A in einer Gemeinde sowie der Anteil des Aufkommens an der Grundsteuer A kann im Verhältnis zur Grundsteuer B relativ niedrig sein – unter 10.000 Euro bzw. unter fünf Prozent.
• Zerlegungen aus anderen Bundesländern, für Grundstücke, die in Brandenburg liegen, können bei der Ermittlung der Orientierungshebesätze nicht berücksichtigt werden.

Das Hebesatzregister enthält keine exakten Werte. Um die Genauigkeit der Orientierungshebesätze widerzuspiegeln, wurden die letzten Stellen auf den nächsthöheren „glatten“ Betrag gerundet. Die Anzahl der angegebenen Ziffern bleibt dabei unverändert; die letzte Stelle wird so jedoch als nicht signifikant betrachtet.

Ein hinreichender Vergleich der alten Einheitswerte mit den neuen Grundsteuerwerten ist nicht zielführend. Die Vorschriften zur Einheitsbewertung wurden 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt, da sie auf veralteten Werten – in Brandenburg aus dem Jahr 1935 – beruhten, die nicht der aktuellen Wertentwicklung entsprechen. Dies führte zu einer grundlegenden Änderung der Rechtslage im Hinblick auf die Grundsteuererhebung. Ziel ist es, eine rechtmäßige Verteilung der Steuerlast in jeder Gemeinde sicherzustellen. Dies erfordert eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke.

Die Grundsteuer wird wie folgt berechnet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz 2025 ÷ 100

Die Steuerverwaltung des Landes Brandenburg hat mit dem Erlass der Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheide bezogen auf den 1. Januar 2025 die Grundlagen für die Erhebung der Grundsteuer gelegt. Damit sind der Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag für die Bewertungseinheiten im Land weitgehend bestimmt. Als nächsten Schritt müssen die 413 Gemeinden des Landes Brandenburg für die Grundsteuer A und B jeweils einen Hebesatz festlegen.

Die Gemeinden sind berechtigt, die Hebesätze im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben eigenverantwortlich festzusetzen. Es besteht insbesondere auch keine Verpflichtung, die Hebesätze so zu bestimmen, dass sie aufkommensneutral sind.

Die Orientierungshebesätze des Hebesatzregisters bieten einen Hinweis darauf, wie das Aufkommen der Grundsteuer in einer Gemeinde auf dem bisherigen Niveau gehalten werden kann – dies wird als „Aufkommensneutralität“ bezeichnet. Die Reform der Grundsteuer soll nicht zu einer verdeckten Erhöhung der Einnahmen führen. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht automatisch auch Belastungsneutralität: Die Höhe der Grundsteuer, die eine Person oder ein Unternehmen zu zahlen hat, kann sich gerade auch dann ändern, selbst wenn eine Gemeinde aufkommensneutrale Hebesätze festlegt. Aufkommensneutralität bezieht sich allein auf die Gemeindefinanzen, nicht auf die Belastung der Bürgerinnen und Bürger oder Unternehmen.

Die Orientierungshebesätze spiegeln diese Aufkommensneutralität auf Gemeindeebene wieder. Dabei ist zu beachten, dass es nicht nur einen „aufkommensneutralen Hebesatz“ gibt. Die Aufkommensneutralität in einer Gemeinde kann auf verschiedene Weisen erreicht werden, so z. B. auch durch eine Veränderung des Verhältnisses des Aufkommens zwischen Grundsteuer A und B und/oder durch Anpassungen des Hebesatzes für die Gewerbesteuer. Eine rein rechnerische Ermittlung, wie sie dem Hebesatzregister zu Grunde liegt, ist daher nur eine Möglichkeit, einen aufkommensneutralen Hebesatz zu ermitteln.

Das zuständige Finanzamt hat grundsätzlich bereits die Grundsteuerwerte und die Grundsteuermessbeträge ermittelt. Die Eigentümerinnen und Eigentümer erhielten daher vom zuständigen Finanzamt neben dem Grundsteuerwertbescheid einen „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“.

Die endgültigen Hebesätze werden von den jeweiligen Städten und Gemeinden beschlossen. Im Anschluss erlassen diese die Grundsteuerbescheide, in denen die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer mitgeteilt wird. Dafür wird der Grundsteuermessbetrag im Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert und durch 100 dividiert.

Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz 2025 ÷ 100

Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer, die an die Gemeinde zu entrichten ist.

Bei Fragen zu den konkreten Hebesätzen wenden Sie sich bitte an die jeweilige Gemeinde.

Sofern Eigentümer noch keinen „neuen“ Grundsteuerbescheid von der zuständigen Gemeinde erhalten, müssen sie die Vorauszahlungen nach Maßgabe des „alten“ Grundsteuerbescheids weiterhin leisten. Diese Vorauszahlungen richten sich nach der zuletzt festgesetzten Jahressteuer und werden zu den üblichen Fälligkeitsterminen (15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November) fällig.

Diese Vorauszahlungen sichern die Kontinuität des Steueraufkommens. Allerdings ist eine Anpassung der Höhe der Vorauszahlungen nicht möglich. Änderungen können nur durch einen „neuen“ Grundsteuerbescheid vorgenommen werden. Bei Ergehen eines „neuen“ Grundsteuerbescheids werden die geleisteten Vorauszahlungen auf die festgesetzte Grundsteuer angerechnet.

In Fällen, in denen bisher noch gar keine Festsetzung vorliegt (z. B. bei neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten), greifen die Pflicht zur Vorauszahlung nicht ein, da bereits kein „alter“ Grundsteuerbescheid vorliegt.

Im Einzelnen:

1. Der Grundsatz

Das Grundsteuergesetz (§ 29 GrStG) bestimmt, dass Steuerpflichtige bis zur Bekanntgabe eines neuen Grundsteuerbescheids Vorauszahlungen leisten müssen. Diese Vorauszahlungen beruhen auf der zuletzt mittels Grundsteuerbescheid durch die Gemeinden festgesetzten Jahressteuer.

2. Zweck der Regelung

Die Vorauszahlungspflicht dient der Sicherung des stetigen Steueraufkommens. Vorauszahlungen entstehen kraft Gesetzes und werden später auf die durch einen neuen Grundsteuerbescheid festgesetzte Grundsteuerschuld angerechnet. Voraussetzung hierfür ist, dass tatsächlich ein neuer Grundsteuerbescheid ergeht.

3. Übergangsregelungen

Da die Aufhebung der bisherigen Grundsteuerbescheide nach altem Recht erst mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 erfolgt, gelten Grundsteuerbescheide, die den Erhebungszeitraum 2024 betreffen, als taugliche Grundlage für Vorauszahlungen im Jahr 2025 und weitere Jahre.

4. Rechtsfolgen der Vorauszahlungspflicht

4.1. Entstehung und Höhe:

• Zu den genannten Fälligkeitsterminen entsteht kraft Gesetzes eine Vorauszahlungsschuld.
• Die Höhe bemisst sich nach einem Viertel der zuletzt festgesetzten Jahressteuer.

4.2. Fälligkeit:

• Mit Entstehung wird die Vorauszahlungsschuld zu den üblichen Terminen fällig.
• Bei Nichtzahlung entstehen Säumniszuschläge.

4.3. Vollstreckbarkeit:

• Die Vorauszahlungsschuld ist dann vollstreckbar, wenn sie durch einen Vorauszahlungsbescheid festgesetzt und mit einem Leistungsgebot versehen wurde.
• Im Falle der Nichtzahlung wird durch die Gemeinden ein Vorauszahlungsbescheid mit Leistungsgebot erlassen, um in der Folge die Vollstreckung zu ermöglichen.

5. Einschränkungen

Die Regelung des § 29 GrStG greift nicht, wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder erstmals zur Grundsteuer herangezogen wird. In diesen Fällen fehlt es an einem „alten“ Grundsteuerbescheid, an den § 29 GrStG anknüpfen könnte.

Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist nicht möglich. Änderungen der Vorauszahlungshöhe können ausschließlich durch die Festsetzung eines neuen Grundsteuerbescheids vorgenommen werden.

6. Anrechnung und Wirkung des neuen Grundsteuerbescheids

Sobald ein neuer Grundsteuerbescheid ergeht, werden die geleisteten Vorauszahlungen auf die festgesetzte Grundsteuer angerechnet.

Bis zur Bekanntgabe des neuen Grundsteuerbescheids bleibt die Rechtswirkung des § 29 GrStG bestehen. Der Bescheid ersetzt die Vorauszahlungen mit Wirkung für die Zukunft, ohne diese rückwirkend aufzuheben.