Anzeigepflicht bei der Grundsteuer

Wesentliche Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse müssen für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 nun beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Wesentliche Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind insbesondere Veränderungen am Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, am Gebäude oder der Nutzung/des Nutzungsteils der Nutzungsart wie beispielsweise:

• Flächenänderungen in Form von Zu- oder Abnahmen an der Gesamtfläche (Flächen werden hinzugekauft, Teilflächen werden verkauft),
• Bebauung/Anbauten/Abriss (ein bisher unbebautes Grundstück wird bebaut, ein Gebäude oder Gebäudeteil wird abgerissen, die Wohnfläche eines Wohngebäudes wird baulich verändert oder die Bruttogrundfläche eines Nichtwohngrundstückes wird baulich verändert),
• Nutzungsänderungen von unbebauten oder bebauten Grundstücken (zu Wohnzwecken genutztes Gebäude wird nun geschäftlich genutzt),
• Nutzungsänderungen von land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder
• (neue) Bodenschätzungen von land- und forstwirtschaftlichen Flächen.

Diese Änderungen sind anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung zu erklären waren.

Eigentumswechsel sind nicht anzuzeigen, weil das zuständige Finanzamt die erforderlichen Informationen bereits durch eine Mitteilung des Grundbuchamtes erhält, Ausnahmen bestehen lediglich für vollständig oder teilweise steuerbefreiten sowie für steuermesszahlermäßigten Grundbesitz. Auch die Alterung des Gebäudes oder Modernisierungsmaßnahmen sind dem Finanzamt nicht anzuzeigen, nur Kernsanierungen oder Abbruchverpflichtungen sind anzeigepflichtig.

Die Frist für die Abgabe der Änderungsanzeige beträgt drei Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Die Änderungsanzeige ist also regelmäßig bis zum 31. März des Folgejahres abzugeben. Für im Jahr 2022 und im Jahr 2023 eingetretene Änderungen verlängert sich die Anzeigefrist bis zum 31. Dezember 2024.

Es bleibt den Finanzämtern allerdings vorbehalten, die Änderungsanzeige vor Ablauf der allgemein verlängerten Frist anzufordern. Im Jahr 2024 eingetretene Änderungen sind weiterhin bis zum 31. März 2025 anzuzeigen.

Änderungen der Nutzung oder der Eigentumsverhältnisse eines vollständig oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes müssen für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 ebenfalls beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Gleiches gilt für Änderungen, aufgrund derer die Voraussetzungen für die ermäßigte Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 5 Grundsteuergesetzes wegfallen (bspw. Wegfall des Denkmalschutzes oder Wegfall von Wohnraumförderungen).

Die Frist für die Abgabe der Änderungsanzeige beträgt drei Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die Änderungen ergeben haben. Die Änderungsanzeige ist also regelmäßig bis zum 31. März des Folgejahres abzugeben.

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Anzeigepflichtig sind

• Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (einschließlich einzelner land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen),
• Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Grundstücks,
• bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremden Grund und Boden die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers der Gebäude sowie
• bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, vom Erbbauberechtigten unter Mitwirkung des Erbbauverpflichteten.

Gehört der Grundbesitz mehreren Personen (zum Beispiel Ehegatten), ist ausreichend, wenn eine Person die Änderungsanzeige abgibt. Die anderen Personen sind dann von ihrer Anzeigepflicht entbunden.

Die Änderungsanzeige ist grundsätzlich nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Für die Abgabe der Änderungsanzeige wird daher in ELSTER ein elektronisches Anzeigeformular zur Verfügung gestellt. Bis dahin kann für die Anzeigepflicht über ELSTER die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts genutzt werden. Wählen Sie hierfür bei MeinELSTER die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ und hierin als Grund der Feststellung „Nachfeststellung“, „Artfortschreibung“, „Wertfortschreibung“ oder „Art- und Wertfortschreibung“ aus. Wurde die Erklärung zur Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 durch Sie bereits über MeinELSTER übermittelt, können Sie die Angaben aus dieser Erklärung übernehmen und punktuell anpassen. Sie müssen die Daten dann nicht vollständig neu erfassen.

Bis zur Bereitstellung der elektronischen Anzeigeformulare können Sie Ihrer Anzeigepflicht aber auch durch den amtlichen Papier-Vordruck „Grundsteuer-Änderungsanzeige“ (Vordruck GW-5) nachkommen.

Die Finanzämter prüfen auf Grundlage der Anzeige die Auswirkungen auf den Grundsteuerwert und nehmen Art-, Wertfortschreibungen sowie Nachfeststellungen oder Aufhebungen vor.

Verändert sich durch die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der ermittelte Grundsteuerwert, wird durch das Finanzamt eine Wertfortschreibung durchgeführt. Weicht der Grundsteuerwert allerdings zum letzten festgestellten Grundsteuerwert nicht um mehr als 15.000 Euro ab, unterbleibt die Wertfortschreibung. In diesem Fall erhalten Sie eine Information durch das Finanzamt. Sollten sich zu einem späteren Zeitpunkt weitere Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse ergeben, werden die bereits angezeigten Änderungen die sich nicht in ausreichender Höhe auf den Grundsteuerwert ausgewirkt haben berücksichtigt. Die Änderungen gehen damit nicht „verloren“.

Verändert sich durch die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (bspw. durch Nutzungsänderungen von unbebauten oder bebauten Grundstücken) die Art des Grundstücks, wird durch das Finanzamt eine Artfortschreibung durchgeführt. Da die Änderung der Art des Grundstücks oftmals Auswirkungen auf den Grundsteuerwert hat wird die Artfortschreibung gelegentlich mit einer Wertfortschreibung kombiniert.

Ändert sich infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die Vermögensart (bspw. sind Flächen durch eine Nutzungsänderung nicht mehr dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern dem Grundvermögen zuzuordnen) oder haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen können (eine Grundsteuerbefreiung fällt weg oder ein Grundstück wird geteilt) wird eine Nachfeststellung durchgeführt.

Bei der Gewährung einer Steuerbefreiung wird hingegen eine Aufhebung des Grundsteuerwerts durchgeführt.