Allgemeines zur Grundsteuer

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten): In den westdeutschen Bundesländern wurden die Grundstücke nach ihrem Wert 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter. Sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (BVerfG, Urteil des Ersten Senats vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14 -, Rn. 1-181), weil gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und tatsächliche Wertentwicklungen nicht berücksichtigt werden.

Mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 hat der Bundesgesetzgeber neue Regelungen für Zwecke der Grundsteuer geschaffen, die ab dem 1. Januar 2025 anzuwenden sind. Bis dahin gilt das bisherige Recht übergangsweise weiter.

Die Länder haben bis zum 31. Dezember 2024 die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen zu schaffen („Öffnungsklausel“). Brandenburg macht von dieser „Öffnungsklausel“ keinen Gebrauch.

Das Bundesfinanzministerium hat am 30. März 2022 mit öffentlicher Bekanntmachung dazu aufgefordert, vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Grundsteuerwerterklärung abzugeben (Bundessteuerblatt I, Seite 205). Die Frist wurde bis zum 31. Januar 2023 verlängert.

Auch nach dem neuen Recht bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:

Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt

Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt

Grundsteuerbescheid von der Kommune

Die Finanzämter können keine Auskunft darüber geben, in welcher Höhe Grundsteuer ab 2025 zu zahlen ist. Dies hängt davon ab, welcher Hebesatz durch die Stadt bzw. Gemeinde festgelegt wird.

Eigentümerinnen und Eigentümer mussten nach der gesetzlichen Regelung ihre Steuererklärung bis zum 31. Januar 2023 elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Erklärungspflichtig ist, wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer war. Dies gilt auch dann, wenn nach dem 1. Januar 2022 der Grundbesitz verkauft wurde.

Hierzu können Sie jede geeignete Software oder das kostenlose Angebot der Steuerverwaltung über Mein ELSTER (www.elster.de) nutzen.

Die Zuständigkeit des Finanzamtes ergibt sich aus der Lage des Grundstückes. Wenn Sie MeinELSTER nutzen, wird die Zuständigkeit über das Aktenzeichen automatisch ermittelt. Bei weiteren Fragen zur Zuständigkeit nutzen Sie den Zuständigkeitsfinder des Bundeszentralamtes für Steuern.

Bitte reichen Sie keine Unterlagen mit Ihrer Grundsteuerwerterklärung ein. Sollte das Finanzamt Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, wird es diese bei Ihnen anfordern. Bitte bewahren Sie daher vorhandene Unterlagen sorgfältig auf.

Wenn Sie Eigentümerin bzw. Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland sind, aber im Ausland wohnen und keine steuerliche Identifikationsnummer und auch keine Steuernummer in Deutschland besitzen, können Sie Ihre Grundsteuerwerterklärung dennoch über Mein ELSTER elektronisch einreichen. Für die ELSTER-Registrierung gelten hierbei einige Besonderheiten.

Sie müssen beim Finanzamt Neubrandenburg eine gesonderte Steuernummer beantragen, die nur für die Registrierung bei Mein ELSTER gilt. Hierfür füllen Sie den nachfolgenden Antrag aus, der – entgegen der Überschrift – auch für Privatpersonen genutzt werden kann. Mit der Steuernummer, die Sie vom Finanzamt Neubrandenburg erhalten, führen Sie den Registrierungsprozess durch. Bei der Registrierung wählen Sie als Land „Mecklenburg-Vorpommern" aus. Bitte reichen Sie keine Unterlagen mit Ihrer Grundsteuerwerterklärung ein. Sollte das Finanzamt Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, wird es diese bei Ihnen anfordern. Bitte bewahren Sie daher vorhandene Unterlagen sorgfältig auf.

Je nach der Art des Grundstücks sind verschiedene Daten erforderlich. Allgemein benötigen Sie

• das Aktenzeichen,
• die Adresse/Lage des Grundstücks oder des Betriebs der wirtschaftlichen Einheit,
• Angaben zu allen Eigentümerinnen und Eigentümern,
• das zuständige Finanzamt und
• Angaben zum Grund und Boden (Gemarkung, Flur und Flurstück).

Für als Grundvermögen bewertete unbebaute und bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte benötigen Sie außerdem folgende weitere Angaben:

• Weitere Angaben zum Grund und Boden (Art des Grundstücks, amtliche Fläche, Bodenrichtwert je Quadratmeter),
• Bei Wohngrundstücken Baujahr bzw. Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze, Wohn- und Nutzfläche je Wohnung und
• Bei Nichtwohngrundstücken Gebäudeart, Baujahr, Bruttogrundfläche in Quadratmeter.

Um Ihnen das Zusammentragen der notwendigen Unterlagen für als Grundvermögen bewertete unbebaute und bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte zu erleichtern, wird Ihnen auf der Seite „Grundstücks- und Wohneigentum“ eine Checkliste zur Verfügung gestellt.

Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen benötigen Sie außerdem noch folgende Angaben:

• Gemarkungsnummer, amtliche Fläche,
• Art der Nutzung (Nutzung, Fläche, ggf. Ertragsmesszahl, ggf. Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude) und
• Angaben zum Tierbestand.

Um Ihnen das Zusammentragen der notwendigen Unterlagen für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen zu erleichtern, wird Ihnen auf der Seite „Land- und Forstwirtschaft“ eine Checkliste zur Verfügung gestellt.

Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie z. B. in Bauunterlagen, Teilungserklärungen, Grundbuchauszügen oder Kaufverträgen.

Bisher bei den Finanzämtern angezeigte Vollmachten für die Feststellung von Einheitswerten für die Zwecke der Grundsteuer gelten nicht für die Feststellung des Grundsteuerwerts. Vollmachten für das neue Bewertungsverfahren müssen neu angezeigt werden.

Vollmachten gegenüber den Kommunen müssen weiterhin gesondert angezeigt werden. Die Finanzämter haben keine Rechtsgrundlage, erteilte Vollmachten an die Kommunen weiterzuleiten.

Nein. Lohnsteuerhilfevereinen ist es gesetzlich nicht erlaubt, Grundsteuerwerterklärungen zu erstellen oder Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform zu erbringen.

Erlaubt ist aber, dass Mitglieder die technische Ausstattung ihrer Lohnsteuerhilfevereine nutzen, um über das ELSTER-Zertifikat des Vereins ihre Erklärung elektronisch zu übermitteln.

Ja, allerdings gelten hierbei einige Besonderheiten.

Sie müssen beim Finanzamt Neubrandenburg eine gesonderte Steuernummer beantragen, die nur für die Registrierung bei Mein ELSTER gilt. Hierfür können Sie den nachfolgenden Antrag nutzen. Mit der Steuernummer, die Sie vom Finanzamt Neubrandenburg erhalten, führen Sie den Registrierungsprozess durch. Bei der Registrierung wählen Sie bitte als Land „Mecklenburg-Vorpommern" aus.

Wer am 1. Januar 2022 Eigentum an Grundstücken oder land- und forstwirtschaftlichen Flächen – Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – hatte oder Erbbaurechte an Gebäuden im Land Brandenburg besaß, musste bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuerwerterklärung auf elektronischem Weg beim zuständigen Finanzamt abgeben. Diese Frist galt auch, wenn Sie steuerlich beraten sind. Für die elektronische Abgabe können Sie sowohl private Softwareanbieter als auch das kostenlose Angebot der Steuerverwaltung „Mein ELSTER“ nutzen. Sollten Sie keine Möglichkeit zur Abgabe einer elektronischen Erklärung haben, können Sie die Grundsteuerwerterklärung auch in Papierform abgeben.

Abweichend hiervon wurde für

• Grundbesitz, der bereits vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 vollständig grundsteuerbefreit war und
• für den keine Änderungen eingetreten sind, welche den Wegfall der Steuerbefreiung zur Folge haben

eine Erklärungsabgabe bis zum 31. Dezember 2023 nicht beanstandet. Fristverlängerungsanträge waren insoweit nicht erforderlich.

Wenn Sie Eigentümerin oder Eigentümer von Grundbesitz zum Stichtag 1. Januar 2022 waren und bisher noch keine Grundsteuerwerterklärung abgegeben haben, sind Sie weiterhin zur Erklärungsabgabe verpflichtet.

Sollten Sie trotz Erinnerung an die Erklärungsabgabe weiterhin keine Erklärung einreichen, werden die Finanzämter die Besteuerungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 schätzen. Eine Schätzung der Besteuerungsgrundlagen durch das Finanzamt befreit Sie allerdings nicht von der Pflicht zur Erklärungsabgabe.

Die Finanzämter in Brandenburg bewerten alle Grundstücke im Land bis Mitte 2024 neu. Die Bearbeitung Ihrer Grundsteuerwerterklärung kann daher einige Zeit in Anspruch nehmen. Bitte sehen Sie möglichst von Rückfragen ab. Dann gewinnen die Finanzämter Zeit für die eigentliche Bearbeitung. Haben Sie die Erklärung elektronisch über „MeinELSTER“ übermittelt, erhalten Sie eine Empfangsbestätigung. So können Sie sicher sein, dass Ihre Daten dem Finanzamt elektronisch übermittelt wurden.

Die Grundsteuermessbescheide auf den 1. Januar 2025 werden an die Kommunen nur noch als elektronischer Datensatz übermittelt. Die Papierausfertigungen entfallen. Im Altverfahren erfolgt keine Veränderung.

Die Bekanntgabe von Grundsteuerwertbescheiden und Grundsteuermessbescheiden an die Beraterschaft (bei angezeigter Vollmacht auf dem Erklärungsformular) oder direkt an die Eigentümerinnen und Eigentümer erfolgt, wie bisher, in Papierform. Eine elektronische Bekanntgabe über ELSTER oder Fremdsoftware ist nicht vorgesehen.

Wird mit dem Einspruch ausschließlich die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts angezweifelt und das Ruhen des Verfahrens beantragt, gewähren die Finanzämter dies grundsätzlich stillschweigend (sog. Zweckmäßigkeitsruhe). Auch ohne ausdrücklichen Antrag gehen die Finanzämter aus verwaltungsökonomischen Gründen davon aus, dass Einspruchsführer, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts beziehen, einer Verfahrensruhe aus Zweckmäßigkeitsgründen zustimmen. Sofern der Steuerpflichtige deutlich macht, dass er ein eigenes Gerichtsverfahren führen möchte, kommen die Finanzämter diesem Begehren nach und entscheiden über den Einspruch durch Einspruchsentscheidung.

Sie haben die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem zuständigen Finanzamt nachzuweisen. Weitere Informationen zu dieser Nachweismöglichkeit finden sie in den untenstehenden Dokumenten.

Darüber hinaus besteht keine Möglichkeit einen niedrigeren Wert für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 anzusetzen.

Hinsichtlich der Beauftragung von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind wird auf die amtliche Mitteilung der Deutschen Akkreditierungsstelle vom 30. Dezember 2024 verwiesen.

Ein Einspruch ist elektronisch, z. B. über „Mein ELSTER“ (www.elster.de), oder schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären. Er ist bei dem Finanzamt einzulegen, welches die Bescheide erlassen hat.

Die im Grundsteuerwertbescheid getroffenen Entscheidungen (z. B. über die Höhe des Grundsteuerwerts) sind für die darauf beruhenden Folgebescheide (Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) verbindlich. Einwände gegen diese Entscheidungen können daher nur gegen den Grundsteuerwertbescheid, nicht jedoch gegenüber den Folgebescheiden erhoben werden.

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe eines Bescheids.

Diese Frist ergibt sich auch aus der jeweiligen Rechtsbehelfsbelehrung, die in jedem Bescheid enthalten ist. Im Falle der Versäumung dieser Frist wird der Bescheid grundsätzlich bestandskräftig. Das heißt, er ist dann nur noch änderbar, wenn die Voraussetzungen der Korrekturvorschriften nach der Abgabenordung vorliegen. Ggfs. können aber auch die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung (§ 222 Abs. 3 Bewertungsgesetz) erfüllt sein.

Wenn sich Ihr Einspruch allein auf verfassungsrechtliche Bedenken gegen das neue Grundsteuerrecht stützt, gehen die Finanzämter aus Gründen der Verwaltungsökonomie grundsätzlich davon aus, dass Sie mit einem Ruhen des Verfahrens einverstanden sind – auch ohne ausdrücklichen Antrag. Dies wird als sogenannte „Zweckmäßigkeitsruhe“ bezeichnet.

Das bedeutet: Ihr Einspruch wird nicht weiterbearbeitet, sondern zunächst zurückgestellt, bis über die Frage der Verfassungsmäßigkeit abschließend durch die Gerichte entschieden ist.

Wenn Sie ausdrücklich erklären, dass Sie ein eigenes Klageverfahren führen möchten, wird das Verfahren nicht mehr ruhend gestellt. Das Finanzamt wird dann den Einspruch förmlich bescheiden, sodass Sie – falls gewünscht – Klage beim Finanzgericht erheben können.

Nein. Das Finanzamt ist laut Artikel 20 Absatz 3 des Grundgesetzes an Gesetz und Recht gebunden. Auch wenn aus Ihrer Sicht verfassungsrechtliche Zweifel bestehen, darf das Finanzamt nicht vom geltenden Recht abweichen. Nur das Bundesverfassungsgericht ist befugt, die Regelungen eines Gesetzes für verfassungswidrig zu erklären.

Das gilt auch für Einwände, die mittelbar auf Verfassungsmängel zielen – etwa durch Kritik an der Anwendung gesetzlich vorgegebener Parameter wie dem Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) oder der Nettokaltmiete.

Ja. Wenn Sie nachweisen, dass der Wert Ihres Grundstücks mindestens 40 Prozent niedriger ist als der festgestellte Wert, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen. Ein solcher Nachweis ist jedoch detailliert nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen zu führen (z. B. durch ein Gutachten von Personen, die von einer staatlich anerkannten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt sind).

Einsprüche, die auf sachliche oder technische Eingabefehler (z. B. zu Flächenmaßen, Wohnnutzung usw.) hinweisen, werden von den Finanzämtern – sofern keine weiteren Prüfungen nötig sind – zeitnah bearbeitet.

Die Verfahren beim Finanzamt werden durch den Erlass der Grundsteuerbescheide durch die Gemeinden nicht beendet.

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde können Sie jedoch nur dann vorgehen, wenn die Gemeinde einen Fehler bei der Steuerberechnung gemacht hat, z. B. durch Verwendung eines falschen Messbetrags.

Gibt das Finanzamt einem Einspruch statt, so muss in der Folge auch die Gemeinde den Grundsteuerbescheid automatisch ändern. Haben Sie also gegen den Grundsteuerwertbescheid wegen unzutreffender Flächenangaben Einspruch beim Finanzamt eingelegt, müssen Sie keinen Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid und auch keinen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen. Bei Änderungen des Grundsteuerwertbescheids wird in der Folge auch der Grundsteuermessbescheid und schließlich auch der Grundsteuerbescheid geändert.

Ja. Da derzeit beim Bundesfinanzhof (BFH) Revisionsverfahren anhängig sind, in denen die Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln für die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2022 geprüft wird, führen die Finanzämter die Grundsteuerwertfeststellungen und die Grundsteuermessbetragsfestsetzungen – sobald eine automatisierte Umsetzung möglich ist – insoweit künftig vorläufig durch. Die Vorläufigkeit gilt für:

• unbebaute Grundstücke und
• bebaute Grundstücke, die im Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet werden.

Nicht umfasst sind die Grundstücke des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.

Zu beachten ist, dass eine Vorläufigkeit erst dann gilt, wenn sie in einem Bescheid ausdrücklich aufgeführt ist. Solange dies nicht der Fall ist und rechtliche Bedenken bestehen, ist ein Einspruch notwendig, um die Rechte zu wahren.

Auch bereits anhängige Einsprüche, die sich ausschließlich auf verfassungsrechtliche Zweifel beziehen, werden künftig durch die Anbringung eines Vorläufigkeitsvermerks im Bescheid erledigt.